Договор аренды квартиры - все что нужно знать

Договор аренды квартиры - все что нужно знать

Все что нужно знать о договоре аренды квартиры

Юридически урегулировать все аспекты взаимоотношений между арендодателем и арендатором жилья в современных реалиях не так просто. Это связано с обоюдными и вполне обоснованными опасениями по поводу порядочности, отсутствия мошеннических намерений и адекватности в целом. Урегулировать большинство вопросов при аренде и сдаче недвижимости поможет юридический документ (договор аренды).

Что такое договор аренды квартиры?

Это оформленное в письменном виде и подписанное владельцем жилья и арендатором соглашение. Чтобы этот документ не стал простой формальностью, а действительно защищал интересы заинтересованных лиц, следует понимать основные нюансы составления каждого пункта договора.

И первым вопросом, на который при составлении договора нужно дать ответ - что должен включать договор аренды квартиры? Мы рекомендуем следующий перечень обязательных пунктов:

  • Подробные реквизиты сторон;
  • Описание арендуемого жилья (адрес, площадь и т.д.);
  • Срок действия договора, условия досрочного расторжения и продления договора;
  • Цена аренды и порядок оплаты;
  • Порядок оплаты и возврата депозита (обеспечительного платежа)
  • Порядок оплаты коммунальных услуг;
  • Условия передачи и возвращения жилья;
  • Основные права и обязанности сторон;
  • Ответственность сторон за нарушение условий договора.

Поскольку значительная часть рынка жилой недвижимости в Украине находится в тени, много пессимистов считают договор аренды простой формальностью без каких-либо юридических последствий для сторон. Однако это совсем не так. Даже если на практике отдельные пункты договора и можно оспорить или не выполнять их без правовых последствий, такой договор всегда будет юридическим доказательством (подтверждением) о возникновении соответствующих отношений аренды и истинных намерений сторон.

Если владелец сдает жилье без договора, то он просто берет деньги с арендатора авансом (арендную плату и депозит). В таком случае у владельца будет, как правило, меньше проблем с выселением арендаторов, а также определенная защита от налоговых органов, поскольку без письменного договора практически невозможно доказать сам факт того, что квартира сдается в аренду. При этом для владельцев возникает целая куча других рисков, связанных с отсутствием договора (похищение и порча имущества, не допуск в помещение, задолженность по коммуналке и т.д.).

Для арендаторов же позитива в аренде жилья без договора вообще нет, ведь владелец квартиры может в любой момент сменить замки и выселить арендаторов без предупреждения.

Flatiko настоятельно рекомендует во всех случаях заключать письменный договор аренды жилья. Кроме юридической определенности, это почти во всех случаях повышает уровень доверия сторон, является очень важным фактором в условиях украинского рынка аренды жилья.

Для аренды комнат мы также рекомендуем заключать полноценный письменный договор с учетом рекомендаций, изложенных в этой статье.

Как заверить договор аренды квартиры

Как правильно составить договор аренды квартиры?

Согласно действующему законодательству Украины договор аренды жилья заключается в письменной форме. То есть это должен быть письменный документ, содержащий обязательные условия и реквизиты, а также подписанный обеими сторонами.

Если срок договора аренды жилья составляет более 3-х лет, то такой договор подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации (эти действия осуществляются нотариусом в момент заключения договора). При этом сторонам придется уплатить государственную пошлину и услуги нотариуса.

Несоблюдение указанных требований относительно формы договора позволяет признать договор аренды недействительным в судебном порядке.

Если стороны желают заключить долгосрочный договор аренды жилья (сроком более 3-х лет), в целях экономии и большей гибкости возможно заключить договор на 1 год с правом автоматического продления.

Согласно закону, договор аренды жилья, заключенный на срок до 1 года (364 календарных дней), считается краткосрочным наймом. По такому договору арендатор не получает преимущественные права на выкуп жилья (в случае его продажи), и без согласия арендодателя не имеет права подселять временных жильцов и сдавать квартиру в субаренду. Чтобы избежать дополнительных рисков и споров между собственниками и арендаторами, мы рекомендуем всегда заключать именно краткосрочный договор аренды жилья (с возможностью автоматического продления договора).

Flatiko предлагает своим пользователям качественный и детальный проект договора аренды жилья. Наш договор составлен профессиональными юристами, полностью соответствует действующему законодательству и справедливо и сбалансировано регулирует права и интересы владельцев и арендаторов. С договором аренды Flatiko владельцы и арендаторы могут спать спокойно.

Как составить договор аренды квартиры

До заключения договора аренды

До подписания договора стороны должны предоставить друг другу возможность ознакомиться с документами, подтверждающими их личность (паспорт или аналогичный документ). Мы рекомендуем получить копию или фотокопию таких документов.

Владелец должен предоставить арендатору возможность физически осмотреть жилье, а также предоставить документы, подтверждающие его право сдавать соответствующее жилье в аренду, в частности:

Для права собственности - актуальная Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и другие правоустанавливающие документы;

Для права пользования - соответствующий договор аренды (суб-аренды) и подтверждение согласия собственника / арендодателя на передачу жилья в следующую аренду;

В случае представительства по доверенности - дополнительно к указанным документам, нотариально заверенную доверенность от собственника, которая уполномочивает представителя действовать от его имени и в его интересах касательно аренды жилья.

Любые платежи по договору должны осуществляться только после проверки указанных документов, фактического осмотра жилища, личной встречи сторон и подписания договора.

Мы рекомендуем сохранять подтверждения всех платежей по Договору (квитанция, расписка и т.д.), а также копии документов, предоставленных сторонами для ознакомления.

что дает договор аренды квартиры

Передача жилья в аренду

Для оформления фактической передачи жилья в аренду мы рекомендуем сторонам дополнительно к договору аренды подписать акт приема-передачи жилья. Это короткий, но важный документ, который подтверждает физическую передачу жилья в распоряжение арендатора (включая ключи, приборы учета и т.д.).

В этом документе мы рекомендуем указать перечень имущества, передаваемого вместе с жильем (этот перечень также можно оформить приложением к договору), а также все замечания арендатора о состоянии жилья и имущества (дефекты, неисправности, повреждения и т.д.). В таком случае соответствующие дефекты не могут быть предъявлены арендатору после завершения аренды.

Также в акте приема-передачи нужно зафиксировать показания приборов учета по соответствующим коммунальным услугам на момент передачи жилья. Эти показатели будут начальными показателями, определяющими расходы арендатора на коммунальные услуги.

К акту приема-передачи можно добавить фото жилья на момент передачи, чтобы детально зафиксировать состояние жилья и избежать споров в будущем.

Важно отметить, что акт приема-передачи подписывается сторонами именно в момент физической передачи жилья (фактически, передача ключей), тогда как договор аренды может быть подписан и раньше.

После окончания срока аренды мы рекомендуем оформить возврат жилья владельцу еще одним актом приема-передачи, который юридически оформит состояние жилья на момент завершения аренды, а также наличие / отсутствие претензий сторон.

Как правильно оформить договор аренды квартиры

Права и обязанности сторон

По договору аренды арендодатель, как правило, имеет следующие основные права:

  • осуществлять проверку порядка использования арендатором жилья, при условии надлежащего предупреждения арендатора (например, не позднее чем за 24 часа до запланированного визита и не чаще 1 раза в 3 месяца);
  • право немедленного доступа к жилью - в случае возникновения аварийной ситуации или существенного риска аварийной ситуации, которая может угрожать сохранению жилья, а также в случае грубого или систематического нарушения условий договора арендатором;
  • требовать от арендатора освобождения жилья и возвращения имущества после окончания срока аренды;
  • требовать от арендатора соблюдения правил пользования жильем, совместными площадями и придомовой территории;
  • требовать от арендатора своевременного внесения арендной платы, коммунальных услуг и других платежей по договору; и другие права, предусмотренные договором и законом.

При этом, арендодатель, как правило, обязуется:

  • предоставить жило в пользование арендатору в пригодном для постоянного проживания состоянии и в установленный срок;
  • не препятствовать арендатору в пользовании жильем по целевому назначению, устранять препятствия в пользовании;
  • защитить арендатора от имущественных и иных претензий третьих лиц, обладающих имущественными правами на жилье.

Со своей стороны, арендатор, как правило, будет иметь по договору аренды жилья право:

  • беспрепятственно пользоваться жильем по целевому назначению, а также совместными площадями и придомовой территории;
  • оборудовать и оформить жилье по своему усмотрению, не допуская порчи или повреждения жилья;
  • по предварительному согласию арендодателя делать улучшения жилья, и после завершения срока аренды изымать улучшения, которые могут быть отделены от жилья без повреждения.

Указанным правам арендатора, как правило, будут соответствовать такие обязанности:

  • использовать жилье лишь для проживания в нем, обеспечивать сохранность и опрятность жилья, и поддерживать его в надлежащем состоянии;
  • своевременно платить арендную плату, коммунальные платежи и другие платежи;
  • освободить жилье и вернуть его арендодателю по окончании аренды;
  • устранять любые повреждения жилья (за исключением нормального износа), произошедших по его вине (умысла или неосторожности), и компенсировать соответствующие убытки;
  • соблюдать правила пользования жильем, совместными площадями и придомовой территории, соблюдать правила добрососедства;
  • оперативно устранять последствия аварийных и других ситуаций, которые произошли в жилье, а также оперативно информировать о таких ситуациях арендодателя;
  • беспрепятственно допускать арендодателя в жилище с целью проверки его использования в соответствии с договором, при условии соблюдения арендодателем установленным порядком для таких визитов.

Гарантийный платеж (депозит)

С целью обеспечения выполнения арендатором своих обязанностей по договору аренды, а также с целью сохранения и восстановления жилья и имущества, мы рекомендуем прописывать в договоре положения об обеспечительном платеже (как правило, в размере месячной арендной платы или в ином размере по договоренности сторон). При этом, чтобы такой платеж правильно выполнял свои функции, важно правильно прописать соответствующие положения в договоре - такой платеж, как правило, называется гарантийный платеж, обеспечительный платеж или депозит (в отличие от аренды за последний месяц, что является не совсем правильной формулировкой).

Обеспечительный платеж уплачивается арендатором до момента передачи жилья арендатору (стороны могут согласовать рассрочку такого платежа) и сохраняется у арендодателя до окончания срока аренды. Как правило, обеспечительный платеж не индексируется и на него не начисляются проценты.

Обеспечительный платеж подлежит возврату арендатору по истечении срока аренды и после передачи жилья арендодателю (по акту приема-передачи). Арендодатель имеет право придержать возвращение обеспечительного платежа в случае нарушения арендатором условий договора до момента устранения таких нарушений или возмещения убытков.

В случае повреждения арендатором жилья или имущества (исключая нормальный износ), арендодатель вправе с согласия арендатора компенсировать соответствующие убытки за счет обеспечительного платежа. В случае возникновения спора о существовании или размере убытков, такие споры должны решаться путем переговоров сторон или в судебном порядке.

По договоренности сторон обеспечительный платеж может быть засчитан в счет уплаты арендатором арендной платы (или ее части), коммунальных платежей или иных платежей по договору.

Не допускаются злоупотребление арендодателей по возврату гарантийного платежа арендатору. Не следует забывать, что по своей сути такой платеж – это деньги арендатора, которые временно находятся у арендодателя.

Повышение арендной платы

Согласно Гражданскому кодексу Украины, одностороннее изменение размера арендной платы не допускается, если иное не установлено договором.

Учитывая указанное положение, очень важно четко прописывать в договоре размер арендной платы, срок и порядок ее погашения (наличными или безналичным расчетом), порядок индексирования арендной платы (корректировка на индекс инфляции), платежные реквизиты и тому подобное. Это поможет избежать конфликтных ситуаций и неправомерного повышения стоимости аренды.

Арендаторам также рекомендуется четко фиксировать внесение арендной платы и других платежей по договору. В частности, хранить квитанции, получать расписки от арендодателя, и тому подобное.

Кто делает ремонт?

В соответствии с законодательством Украины, если иной порядок не предусмотрен договором аренды, текущий ремонт жилья, переданного в аренду (а также имущества, которое в нем находится), осуществляет арендатор, а капитальный ремонт - арендодатель. При этом стороны могут определить в договоре иной порядок по ремонту жилья, например, договориться, что текущий ремонт осуществляет арендодатель, однако арендатор компенсирует стоимость такого ремонта, и тому подобное.

Также следует подчеркнуть, что если в договоре аренды ничего не будет указано о порядке ремонта и восстановления жилья, по определению будут применяться соответствующие положения законодательства.

Как продлить договор аренды квартиры

Прекращение аренды

Договор аренды жилья может быть прекращен в связи с завершением срока действия договора, по соглашению сторон или по инициативе одной стороны досрочно.

Когда договор аренды прекращается досрочно по соглашению сторон, мы рекомендуем оформить этот факт с помощью акта приема-передачи или дополнительного соглашения к договору, чтобы избежать претензий в будущем.

Договор аренды может быть прекращен по инициативе одной из сторон в случае:

  • Предупреждения другой стороны о досрочном прекращении договора в срок, определенный договором или законом (как правило, 1 или 2 месяца на практике);
  • Грубого или систематического нарушения условий договора другой стороной;
  • Создания другой стороной угрозы для уничтожения имущества, и другие основания, предусмотренные договором или законом.

В случае досрочного прекращения договора по инициативе одной стороны, если для этого возникли соответствующие основания, мы рекомендуем направить соответствующее письменное уведомление другой стороне (по почте или по электронной почте) и сохранить доказательства наличия такого сообщения и его получения другой стороной (уведомление о вручении и т.д.). В случае устного сообщения доказать его наличие будет значительно труднее (в случае спора).

Важно отметить, что физическое выселение арендатора из жилья может осуществляться только по решению суда уполномоченными правоохранительными органами.

На данный момент, сайт работает на устройствах с мобильным и десктопным расширением.