Договор аренды квартиры - все что нужно знать

Договор аренды квартиры - все что нужно знать

Все что нужно знать о договоре аренды квартиры

Законодательно урегулировать все аспекты взаимоотношений между арендодателем и арендатором в современных реалиях достаточно сложно. С этим связаны обоюдные и вполне обоснованные опасения по поводу порядочности, отсутствия мошеннических намерений и адекватности в целом. Помочь решить большинство вопросов при аренде и сдаче недвижимости, призван документ, который может быть как юридически зарегистрированным, так и просто подписанным обеими сторонами. Последнее встречается гораздо чаще, но, тем не менее, является основанием для предъявления претензий и даже судебных разбирательств.

договор аренды квартиры

Что такое договор аренды квартиры?

Оформленное в письменном виде и подписанное владельцем жилья и его арендатором соглашение называется договором аренды. Чтобы он не стал простой формальностью, а действительно защищал интересы заинтересованных лиц, нужно знать нюансы составления каждого пункта.

И первым вопросом, на который при составлении документа дают ответ, является, что должен содержать договор аренды квартиры? Специалисты в сфере недвижимости и те, кто длительный срок сдавал или снимал недвижимость, рекомендуют такой перечень обязательных пунктов:

  • описание имущества (адрес, наличие техники и мебели, ее состояние);
  • срок сдачи в аренду, возможность пролонгации;
  • количество проживающих и степень их родства;
  • возможность проживания животных;
  • форма и процедура оплаты аренды и коммунальных счетов;
  • при необходимости: способы контроля (посещение владельцем, наличие запасных ключей у соседей);
  • решение проблем с ремонтом;
  • порча имущества и его естественный износ и пр.

Включить в соглашение можно и дополнительную информацию о наличии подключения к интернету, паспортных и контактных данных обеих сторон. Учесть можно и уровень шума в определенные часы.

Большая часть рынка жилой недвижимости в тени, и пессимисты считают договора простой формальностью без каких-либо последствий для заинтересованных лиц. Но то, что дает договор аренды квартиры даже без юридического заверения, знают юристы. Ведь теневой рынок тем и опасен, что в нем много подводных камней. Для владельца жилья – потерять недвижимость из-за мошеннических действий (многоразовой перепродажи), когда доказать что-либо в суде будет очень сложно; а для арендаторов – обосновать правоохранительным органам проживание на чужих квадратных метрах.

что дает договор аренды квартиры

Как составить договор аренды квартиры?

Сейчас в Украине обсуждается вопрос правового урегулирования взаимоотношений между владельцами недвижимости и арендаторами. Но пока лучше письменного соглашения вариантов нет.

Правильней всего составляют договора квалифицированные юристы. Но их услуги стоят недешево.

Образец договора можно скачать с интернета, однако, он вряд ли будет полностью удовлетворять потребностям заинтересованных лиц, а скорее станет пустой формальностью. Поэтому желательно только опираться на существующие в бесплатном доступе договора, дополняя и меняя их содержание по своему усмотрению. Здесь важно выдержать баланс между тем, что предпочтительней одной стороне, и тем, что не поставит под удар интересы второй стороны и не отпугнет от сделки в целом.

Грамотно составленное соглашение не будет иметь ни примитивных орфографических ошибок, ни замысловатых фраз и слов иностранного происхождения.

Составляется документ после первоначального согласования между заинтересованными лицами всех спорных вопросов. Также можно на некоторые пункты оставить место для заполнения вручную. Если по ходу обсуждения переговоров выясняется наличие противоречий или одна из сторон не согласна с указанной в договоре информацией, а вторая не возражает от изменения соглашения, они могут быть аккуратно перечеркнуты. Сбоку указывается, что обе стороны согласны с нивелированием данного пункта и в подтверждение ставятся подписи. Но более грамотно оформленное соглашение в теории не должно содержать таких пометок.

Как составить договор аренды квартиры

Как заключить договор аренды квартиры?

Договор аренды с собственником можно заключить либо в нотариальной конторе, либо непосредственно при передаче ключей от жилья. На последнем варианте останавливается большинство владельцев, так как стремятся сэкономить на налогообложении. Однако это же может повлечь неприятности при наличии «бдительных» соседей или оказавшихся неплатежеспособными либо буйными жильцов. В Украине даже с незарегистрированным нотариально договором можно узаконить себя как предпринимателя, предоставив в налоговую службу документы, подтверждающие право собственности и именно договор аренды с прописанной в нем стоимостью, от которой и отталкивается налоговый инспектор при расчете сумм к оплате в казну.

Таким образом, правильно составленный документ вряд ли существенно навредит кошельку владельца жилья, но сможет защитить от многих неприятностей.

При подписании договора непосредственно на месте, при осмотре жилья и достижении устного согласия обеих сторон, важно выполнить несколько обязательных условий:

  • арендатор просит подтверждений прав собственности на жилье (купли-продажи, дарения либо наследства) или договора с возможностью субаренды (с посредниками без участия владельцев договора заключить можно, но риски в сделке возрастают);
  • арендодатель проверяет и может (с разрешения) сфотографировать паспорт или запросить даже копию первого листа.

С подписью арендодатель передает право пользования своим имуществом, а также ключи от входной двери. Арендатор, если иного не указано в договоре, передает сумму аренды за первый (и возможно за последний) месяц. Залог не может считаться оплатой за последний месяц. Он является гарантией целостности имущества (мебели и техники).

Как заключить договор аренды квартиры

Как правильно заполнить договор аренды квартиры

Первые два пункта соглашения являются персональными данными арендатора и арендодателя. И если последний вполне определенный гражданин, то для потенциального клиента обычно оставляют несколько строк на ФИО и удостоверяющий личность документ.

За ними идет информация о предмете договора:

  • адрес;
  • опись имущества (может быть заменена отдельным актом приема передачи как отдельное приложение к договору);
  • срок аренды (обычно это квартал, полугодие или год; в случае более длительного периода законодательством предусмотрено обязательное нотариальное заверение);
  • сумма арендной платы и ее особенности (коммунальные платежи могут быть как частью ежемесячного взноса, так и оплачиваться отдельно по квитанциям владельцем или арендатором; фиксироваться по счетчикам и уплачиваться наличкой арендатором при передаче непосредственно арендной платы).

Важным является и то, как заполнить договор аренды квартиры, чтобы большинство проблемных вопросов исчезли. Это потребует прописывания в нем:

  • за чей счет будет проходить ремонт в случае возникновения экстренных ситуаций, как например прорванной трубы, повлекшей затопление нижних этажей;
  • ежегодная чистка бойлера, ремонт или замена ручек на межкомнатных дверях;
  • возможность переклейки обоев, проведение утеплительных работ (включаются ли эти суммы в арендную плату, и разрешает ли эти действия владелец).

Эти пункты прописываются как права и обязанности сторон.

В завершении могут быть оставлены несколько строк для внесения вручную пунктов. Но если они не востребованы, то обычно перечеркиваются, чтобы не было дописываний после подписания.

Нежелательно также в соглашении использовать формулировки размытого характера. Это снижает уровень доверия.

как заполнить договор аренды квартиры

Как правильно оформить договор аренды квартиры

В Украине официальным оформлением договоров аренды занимаются нотариусы. У них есть типовые образцы. Но при желании можно предоставить и собственноручно разработанный договор. Нотариус перепроверит его на наличие юридических неточностей.

Нотариус потребует документы обеих сторон. Владелец, помимо паспорта (удостоверение личности путем предоставления водительских прав обычно не принимается), обязан доказать, что сдает в аренду свое имущество или имеет юридическое право осуществлять такого рода деятельность.

Некоторые посредники акцентируют внимание на том, что согласно законодательству, в нашей стране даже устные договоренности имеют юридическую силу. Правда для этого потребуется наличие как минимум 2 свидетелей. Да и доказать свою правоту в суде будет гораздо сложнее. Поэтому, даже формально подписанный договор стоит больше, чем устное соглашение.

Если платить юристу нет желания, стоит самостоятельно разобраться, как оформить договор аренды квартиры.

Важные моменты – наличие на нем наименования, указывающего род хозяйственной деятельности (договор аренды недвижимости), даты составления и населенного пункта (проставляются по бокам), нумерации пунктов и группировки их по смыслу (предмет договора, стороны, права и обязанности, решение споров, условия разрыва соглашения, дополнительные или итоговые пункты, контактные данные, подписи).

Как правильно оформить договор аренды квартиры

Как заверить договор аренды квартиры?

Процедура заверки соглашений на сдачу жилья регулируется Налоговым и Гражданским кодексами. Чтобы ответить на вопрос, как зарегистрировать договор аренды квартиры в налоговой, следует ознакомиться именно с ними. Но сама процедура несложная:

  • владелец обращается к нотариусу в обязательном порядке, только если срок аренды составляет более 3-х лет, а в остальных случаях подойдет и просто подписанный гражданами документ;
  • арендодатель подготавливает документы, подтверждающие его личность и право собственности на конкретное имущество (или право распоряжаться им);
  • обратиться следует в налоговую службу по месту прописки (хотя это не принципиально, а просто удобней);
  • налоговый инспектор регистрирует гражданина как частного предпринимателя или вносит данные о получении гражданином дополнительного дохода, облагаемого налогом (это на выбор владельца жилья);
  • налоговик также выдает реквизиты для оплаты налога.

Нотариус обязан проверить информацию о владельце и самом жилье. Он отвечает за законность заключения сделок с недвижимостью, если она находится под арестом, в ней официально проживает несовершеннолетний или недееспособный человек, то могут возникнуть дополнительные вопросы. К этому следует быть готовым и принести соответствующие документы о фактическом проживании данных лиц в ином месте, отсутствии нарушений их прав на имущество. Также важно доказать, что именно конкретный арендодатель в праве осуществлять сделку и другие владельцы не возражают. Если таковые имеются, то возможно нужно будет и их присутствие с удостоверяющими личность документами.

Как заверить договор аренды квартиры

Чем больше «волокиты» с документами, тем выше стоимость услуг нотариуса. Поэтому обсудить плату стоит заранее с указанием существующих нюансов вопроса. Официальные сборы в процентном соотношении от суммы сделки указываются сразу – 1% гос. пошлины и пенсионного сбора, а также 1.5% – военный сбор.

Многим полезно будет также узнать, что сумма оплаты налогов зависит от получаемой выгоды и составляет 18%+1.5% военного сбора, что вносятся арендодателем раз в квартал.

Заверенный договор в двух экземплярах выдается нотариусом для заинтересованных сторон, а третья копия остается в юридической конторе. Нотариус делает соответствующую фиксацию о заключении соглашения в книге учета и с этого момента сделка считается юридически подтвержденной.

На какой срок заключается договор аренды квартиры?

Многих интересует, на сколько заключается договор аренды квартиры, какой период указать выгодней для владельца. Во-первых, нужно обезопасить себя от неадекватного поведения арендатора. Во-вторых, доход от сдачи недвижимости называется пассивным именно за то, что не требует особых усилий от занимающегося таким бизнесом человека. А если потребуется ежемесячно менять жильцов – то затрат времени и усилий будет много. Гарантированное проживание длительный срок вменяемых и платежеспособных людей – мечта владельцев жилья.

Допуск к имуществу малознакомого человека – всегда риск и нет особой разницы, прописан ли в договоре срок 1 год или 3 месяца.

Но лучше все-таки ориентироваться на поквартальные сроки, выбрав вместо 1 месяца – 3, 6 или все 12, если сам арендатор не предлагает четкие периоды в связи с конкретизированными целями аренды (например, командировка или учеба).

Как продлить договор аренды квартиры?

В формально оформленных соглашениях обычно указывается стандартная фраза о возможности пролонгации в случае отсутствия взаимных претензий. Но также, заключая договор на длительный срок, не стоит игнорировать и тот момент, что ситуация на рынке может существенно измениться. Поэтому многие рекомендуют сделать привязку стоимости к валюте. Это станет основанием для пересмотра арендной платы.

Но практичней – перезаключить договор с уже надежным жильцом на более длительный срок, а привязку к ситуации на рынке просто сделать пунктом в соглашении.

Как продлить договор аренды квартиры

Сколько стоит договор аренды квартиры?

Составить договор можно бесплатно самостоятельно, либо купив такую услугу у нотариуса. Прейскурант у нотариусов разный в зависимости от квалификации и даже размещения офиса (в центральной части города или на периферии). Но обычно сумма варьируется в пределах 300-500 грн. на жилую недвижимость.

Чтобы нотариально заверить документ потребуется дополнительно уплатить:

  • государственную пошлину;
  • пенсионный сбор;
  • военный сбор.

При этом конечная сумма напрямую зависит от прописанной в соглашении арендной платы. Экономя и указывая неверные данные, владелец рискует лишиться кровных от получения платы в указанный в договоре срок. Доказать свою правоту в суде будет сложно, а доверять малознакомым людям на слово опасно. В случае отсутствия желания переплачивать нотариусу, лучше просто заключить письменный договор напрямую с арендатором без указания арендной платы. Такой документ поможет, если потребуется возмещать нанесенный ущерб имуществу. В остальном он больше на руку арендаторам.

Юридически заверенный договор, уплаченные налоги за получение дохода – гарантия отсутствия незаконных претензий со стороны соседей и собственно арендаторов.

Рассчитать сумму, чтобы оформить и заверить договор несложно – это 2.5% от арендной платы, плюс услуги нотариуса. В среднем – в переделах 2 тыс. грн. Но суммы очень отличаются у государственных нотариусов и частных, а также в зависимости от региона страны и даже района конкретного города.

Перед началом сотрудничества с нотариусом лучше промониторить рынок и выяснить нюансы:

  • предоставляется ли образец договора (и сколько он стоит) или его следует разработать самим;
  • какие документы требуются, помимо основных (сейчас вводится система регистрации имущества – единая база);
  • можно ли оплатить пошлину и взносы на месте или нужна квитанция (первый способ указывает на непрофессионализм нотариуса или откровенное мошенничество – только собственные услуги юриста разрешается оплачивать на месте с выпиской вручную им же квитанции).

Некоторые нотариусы к услуге заверки договора могут приплюсовать консультационные, чтобы повысить сумму. Если есть вопросы юридического плана, следует поинтересоваться можно ли их задать и входят ли они в стоимость приема.

Сколько стоит договор аренды квартиры

Как расторгнуть договор аренды квартиры?

Досрочно и в одностороннем порядке разорвать юридически оформленный договор достаточно сложно, если пункты соглашения не нарушены. Основаниями для таких действий могут служить порча имущества, асоциальный способ жизни арендатора (нарушение режима тишины в ночное время, например, с подтверждающими этот факт заявлениями соседей), неуплата арендной платы и коммунальных услуг, использование жилья под коммерцию (маникюрный салон или мастерскую, например).

При необходимости выселить платежеспособного и адекватного жильца, лучше заключить мировое соглашение и договориться об удобных ему сроках выезда. Также, многие квартиранты откликаются на предложения с финансовой компенсацией (бесплатное проживание последний месяц). Но это лучше также зафиксировать документально.

Если желание съехать возникает у жильца, то он должен ориентироваться на сроки, указанные в договоре на предупреждение владельца о данном шаге. Обычно они составляют от 1 до 3 мес.

Как правильно расторгнуть договор аренды квартиры в судебном порядке подскажет непосредственно адвокат, который будет вести дело. Но общим правилом считается обоснованность требований. Наличие фактажа, по которому будет строиться дело, а не простое желание сменить жильцов на более платежеспособных.

Если разорвать договор требуется уже по окончании срока аренды, прописанного в договоре, то нежелание арендатора не является препятствием. Подключить к выселению нерадивого жильца можно и правоохранительные органы, заявив о незаконном пребывании или захвате имущества. Но стоит до вызова патруля объяснить причину обращения диспетчеру, чтобы правоохранители действовали в рамках закона. Но это крайний случай.

Единственным законным основанием отказа от выселения арендатора, с которым подписан официальный договор, является наличие несовершеннолетних в семье квартиросъемщика. Их нельзя выдворять в зимний период.

Но более приемлемый для всех участников соглашения вариант все же полюбовная договоренность, когда владелец проверяет целостность имущества, а арендатор получает назад залоговую сумму.

Избавиться от массы проблем с поиском адекватных арендодателей и квартирантов предлагает профессиональный ресурс – Flatiko.com, на котором размещены контакты прямых владельцев, полноценная информация о локации, требованиях по оплате и пожеланиях о сроках сдачи, есть возможность визуализации жилья. Таким образом, можно существенно сэкономить как собственное время, так и средства, нивелировав необходимость поездок на осмотр заведомо не подходящей недвижимости и навязчивых услуг риэлторов.

На данный момент, сайт работает на устройствах с мобильным и десктопным расширением.