Договір оренди квартири - все що потрібно знати

Договір оренди квартири - все що потрібно знати

Усе що потрібно знати про договір оренди квартири

Юридично врегулювати всі аспекти взаємин між орендодавцем і орендарем житла в сучасних реаліях не так просто. Це пов'язано із обопільними і цілком обґрунтованими побоюваннями з приводу порядності, відсутності шахрайських намірів і адекватності в цілому. Врегулювати більшість питань при оренді і здачі нерухомості допоможе юридичний документ (договір оренди).

Що таке договір оренди квартири?

Це оформлена у письмовому вигляді і підписана власником житла і орендарем угода. Щоб цей документ не став простою формальністю, а дійсно захищав інтереси зацікавлених осіб, потрібно розуміти основні нюанси складання кожного пункту договору.

І першим питанням, на яке при складанні договору потрібно дати відповідь – що повинен містити договір оренди квартири? Ми рекомендуємо такий перелік обов'язкових пунктів:

  • Детальні реквізити сторін;
  • Опис житла, що орендується (адреса, площа, тощо);
  • Строк дії договору, умови дострокового розірвання та продовження договору;
  • Ціна оренди та порядок оплати;
  • Порядок оплати та повернення депозиту (забезпечувального платежу);
  • Порядок оплати комунальних послуг;
  • Умови передачі та повернення житла;
  • Основні права та обов’язки сторін;
  • Відповідальність сторін за порушення умов договору.

Оскільки значна частина ринку житлової нерухомості в Україні знаходиться в тіні, багато песимістів вважають договір оренди простою формальністю без будь-яких юридичних наслідків для сторін. Однак це зовсім не так. Навіть, якщо на практиці окремі пункти договору і можна оспорити або не виконувати їх без правових наслідків, такий догорів завжди  буде юридичним доказом (підтвердженням) щодо виникнення відповідних відносин оренди та справжніх намірів сторін.

Якщо власник здає житло без договору, то він просто бере гроші з орендаря авансом (орендну плату і депозит). В такому разі у власника буде, як правило, менше проблем із виселенням орендарів, а також певний захист від податкових органів, оскільки без письмового договору практично неможливо довести сам факт того, що квартира здається в оренду. При цьому для власників виникає ціла купа інших ризиків, пов’язаних з відсутністю договору (викрадення і псування майна, не допуск до приміщення, заборгованість по комуналці, тощо).

Для орендарів же позитиву в оренді житла без договору взагалі немає, адже власник квартири може в будь-який момент змінити замки та виселити орендарів без попередження.

Flatiko наполегливо рекомендує у всіх випадках укладати письмовий договір оренди житла. Окрім юридичної визначеності, це майже у всіх випадках підвищує рівень довіри сторін, що є дуже важливим фактором в умовах українського ринку оренди житла.

Для оренди кімнат ми також рекомендуємо укладати повноцінний письмовий договір з урахуванням рекомендацій, викладених у цій статті.

Як завірити договір оренди квартири

Як правильно скласти договір оренди квартири?

Відповідно до чинного законодавства України договір оренди житла укладається в письмовій формі. Тобто це має бути письмовий документ, що має містити обов’язкові умови та реквізити, а також має бути підписаний обома сторонами.

Якщо строк договору оренди житла становить більше 3-х років, то такий договір підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації (ці дії здійснюються нотаріусом в момент укладення договору). При цьому сторонам доведеться сплатити державне мито і послуги нотаріуса.

Недотримання зазначених вимог щодо форми договору дозволяє визнати договір оренди недійсним в судовому порядку.

Якщо сторони бажають укласти довгостроковий договір оренди житла (строком більше 3-х років), в цілях економії і більшої гнучкості можливо укласти договір на 1 рік з правом автоматичного продовження.

Відповідно до закону, договір оренди житла, укладений на строк до 1-го року (364 календарні дні), вважається короткостроковим наймом. За таким договором орендар не отримує переважні права на викуп житла (у разі його продажу), та без згоди орендодавця не має права підселяти тимчасових мешканців і здавати квартиру в суборенду. Щоб уникнути додаткових ризиків та спорів між власниками та орендарями, ми рекомендуємо завжди укладати саме короткостроковий договір оренди житла (з можливістю автоматичного продовження договору).

Flatiko пропонує своїм клієнтам якісний та детальний проект договору оренди житла. Наш договір складений професійними юристами, повністю відповідає чинному законодавству та справедливо і збалансовано врегульовує права та інтереси власників та орендарів. З договором оренди Flatiko власники та орендарі можуть спати спокійно.

Як скласти договір оренди квартири

До укладення договору оренди

До підписання договору сторони мають надати одна одній можливість ознайомитись із документами, що підтверджують їх особу (паспорт або аналогічний документ). Ми рекомендуємо отримати копію або фотокопію таких документів.

Власник повинен надати орендарю можливість фізично оглянути житло, а також надати документи, що підтверджують його право здавати відповідне житло в оренду, зокрема:

  • для права власності – актуальний Витяг з Єдиного державного реєстру речових прав на нерухоме майно та інші правовстановлюючі документи;
  • для права користування – відповідний договір оренди (суб-оренди) та підтвердження згоди власника/орендодавця на передачу житла в наступну оренду;
  • у разі представництва за довіреністю – додатково до зазначених документів, нотаріально посвідчену довіреність від власника, що уповноважує представника діяти від його імені та в його інтересах щодо оренди житла.  

Будь-які платежі за договором повинні здійснюватися лише після перевірки зазначених документів, фактичного огляду житла, особистої зустрічі сторін та підписання договору.

Ми рекомендуємо зберігати підтвердження усіх платежів за Договором (квитанція, розписка, тощо), а також копії документів, наданих сторонами для ознайомлення.

що дає договір оренди квартири

Передача житла в оренду

Для оформлення фактичної передачі житла в оренду ми рекомендуємо сторонам додатково до договору оренди підписати акт прийому-передачі житла. Це короткий, але важливий документ, який підтверджує фізичну передачу житла в розпорядження орендаря (включаючи ключі, прилади обліку, тощо).

У цьому документі ми рекомендуємо вказати перелік майна, що передається разом з житлом (цей перелік можна також оформити додатком до договору), а також всі зауваження орендаря щодо стану житла та майна (дефекти, несправності, пошкодження, тощо). В такому разі відповідні дефекти не можуть бути пред’явлені орендарю після завершення оренди.

Також в акті прийому-передачі потрібно зафіксувати показники приладів обліку щодо відповідних комунальних послуг на момент передачі житла. Ці показники будуть початковими показниками, які визначатимуть витрати орендаря на комунальні послуги.

До акту прийому-передачі можна також додати фото житла на момент передачі, щоб детально зафіксувати стан житла і уникнути спорів у майбутньому.

Важливо зазначити, що акт прийому-передачі підписується сторонами саме в момент фізичної передачі житла (фактично, передача ключів), тоді як договір оренди може бути підписаний і раніше.

Після завершення строку оренди ми рекомендуємо оформити повернення житла власникові ще одним актом прийому-передачі, який юридично оформить стан житла на момент завершення оренди, а також наявність/відсутність претензій сторін.

Як правильно оформити договір оренди квартири

Права і обов’язки сторін

За договором оренди орендодавець, як правило, має такі основні права:

  • здійснювати перевірку порядку використання орендарем житла, за умови належного попередження орендаря (наприклад, не пізніше як за 24 години до запланованого візиту і не частіше ніж 1 раз на 3 місяці);
  • право негайного доступу до житла – у разі виникнення аварійної ситуації або істотного ризику аварійної ситуації, що може загрожувати збереженню житла, а також у разі грубого або систематичного порушення умов договору орендарем;
  • вимагати від орендаря звільнення житла та повернення майна після закінчення строку оренди;
  • вимагати від орендаря дотримання правил користування житлом, спільними площами  і прибудинковою територією;
  • вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати, комунальних послуг та інших платежів за договором; та інші права, передбачені договором та законом.

При цьому, орендодавець, як правило, зобов’язується:

  • надати жило в користування орендарю в придатному для постійного проживання стані та у встановлений строк;
  • не перешкоджати орендарю в користуванні житлом за цільовим призначенням, усувати перешкоди в користуванні;
  • захистити орендаря від майнових та інших претензій третіх осіб, які володіють майновими правами на житло.

Зі свого боку, орендар, як правило, буде мати за договором оренди житла право:

  • безперешкодно користуватись житлом за цільовим призначенням, а також спільними площами та прибудинковою територією;
  • обладнати та оформити житло на власний розсуд, не допускаючи будь-яке псування чи пошкодження житла;
  • за попередньою згодою орендодавця робити поліпшення житла, та після завершення строку оренди вилучати поліпшення, що можуть бути відокремлені від житла без їх пошкодження.

Зазначеним правам орендаря, як правило, будуть відповідати обов’язки:

  • використовувати житло лише для проживання у ньому, забезпечувати збереження та охайність житла, та підтримувати його в належному стані;
  • своєчасно сплачувати орендну плату, комунальні платежі та інші платежі;
  • звільнити житло  та повернути його орендодавцеві після закінчення оренди;
  • усувати будь-які пошкодження житла (за винятком нормального зносу), що сталися з його вини (умислу чи необережності), та компенсувати відповідні збитки; 
  • дотримуватись правил користування житлом, спільними площами і прибудинковою територією, дотримуватись правил добросусідства;
  • оперативно усувати наслідки аварійних та інших ситуацій, що сталися у житлі, а також оперативно інформувати про такі ситуації орендодавця;
  • безперешкодно допускати орендодавця до житла з метою перевірки його використання у відповідності до договору, за умови дотримання орендодавцем встановленого порядку для таких візитів.

Гарантійний платіж (депозит)

З метою забезпечення виконання орендарем своїх обов’язків за договором оренди, а також з метою збереження та відновлення житла та майна, ми рекомендуємо прописувати в договорі положення про забезпечувальний платіж (як правило в розмірі місячної орендної плати або в іншому розмірі за домовленістю сторін). При цьому, щоб такий платіж правильно виконував свої функції, важливо правильно прописати відповідні положення в договорі – такий платіж, як правило, називається гарантійний платіж, забезпечувальний платіж або депозит (на відміну від оренди за останній місяць, що є не дуже правильним формулюванням).

Забезпечувальний платіж сплачується орендарем до моменту передачі житла орендарю (сторони можуть погодити розстрочення такого платежу) та зберігається в орендодавця до завершення строку оренди. Як правило, забезпечувальний платіж не індексується та на нього не нараховуються відсотки.

Забезпечувальний платіж підлягає поверненню орендарю після завершення строку оренди та передачі житла орендодавцю (за актом прийому-передачі). Орендодавець має право притримати повернення забезпечувального платежу у разі порушення орендарем умов договору до моменту усунення порушення або відшкодування збитків.

У разі пошкодження орендарем житла чи майна (за виключенням нормального зносу), орендодавець має право за згодою орендаря компенсувати відповідні збитки за рахунок забезпечувального платежу. У разі виникнення спору щодо існування чи розміру збитків, такі спори мають вирішуватись шляхом переговорів сторін або у судовому порядку.

За домовленістю сторін забезпечувальний платіж може бути зараховано в рахунок сплати орендарем орендної плати (чи її частини), комунальних платежів чи інших платежів за договором.

Не допускаються зловживання орендодавців щодо повернення гарантійного платежу орендарю. Не слід забувати, що за своєю суттю такий платіж – це гроші орендаря, які тимчасово знаходяться в орендодавця.

Підвищення орендної плати

Відповідно до Цивільного кодексу України, одностороння зміна розміру орендної плати не допускається, якщо інше не встановлено договором.

Враховуючи зазначене положення, дуже важливо чітко прописувати в договорі розмір орендної плати, строк та порядок її погашення (готівкою чи безготівковим розрахунком), порядок індексування орендної плати (коригування на індекс інфляції), платіжні реквізити, тощо. Це допоможе уникнути конфліктних ситуацій і неправомірного підвищення вартості оренди.

Орендарям також рекомендується чітко фіксувати внесення орендної плати та інших платежів за договором. Зокрема, зберігати квитанції, отримувати розписки від орендодавця, тощо.

Хто робить ремонт?

Відповідно до законодавства України, якщо інший порядок не передбачений договором оренди, поточний ремонт житла, переданого в оренду (а також майна, що в ньому знаходиться), здійснює орендар, а капітальний ремонт – орендодавець. При цьому сторони можуть визначити в договорі інший порядок щодо ремонту житла, наприклад, домовитися, що поточний ремонт здійснює орендодавець, однак орендар компенсує вартість такого ремонту, тощо.

Також слід підкреслити, що якщо в договорі оренди нічого не буде зазначено про порядок ремонту та відновлення житла, за визначенням будуть застосовуватись відповідні положення законодавства.

Як продовжити договір оренди квартири

Припинення оренди

Договір оренди житла може бути припинений у зв’язку із завершенням строку дії договору, за згодою сторін або за ініціативою однієї сторони достроково.

Коли договір оренди припиняється достроково за згодою сторін, ми рекомендуємо оформити цей факт за допомогою акту прийому-передачі або додаткової угоди до договору, щоб уникнути претензій у майбутньому.

Договір оренди може бути припинений за ініціативою однієї із сторін у разі:

  • Попередження іншої сторони про дострокове припинення договору у строк, визначений договором або законом (як правило, 1 або 2 місяці на практиці);
  • Грубого або систематичного порушення умов договору іншою стороною;
  • Створення іншою стороною загрози для знищення майна, та інші підстави, передбачені договором або законом.

У разі дострокового припинення договору за ініціативою однієї сторони, якщо для цього виникли відповідні підстави, ми рекомендуємо надіслати відповідне письмове повідомлення іншій стороні (поштою або електронною поштою) та зберегти докази щодо наявності такого повідомлення та його отримання іншою стороною (повідомлення про вручення, тощо). У разі усного повідомлення довести його наявність буде значно важче (у випадку спору).

Важливо зазначити, що фізичне виселення орендаря з житла може здійснюватися лише за рішенням суду уповноваженими правоохоронними органами.

На даний момент, сайт працює на пристроях із мобільним та десктопним розширенням.