Договір оренди квартири - все що потрібно знати

Договір оренди квартири - все що потрібно знати

Усе що потрібно знати про договір оренди квартири

Законодавчо врегулювати всі аспекти взаємин між орендодавцем і орендарем в сучасних реаліях досить складно. Із цим пов'язані обопільні і цілком обґрунтовані побоювання з приводу порядності, відсутність шахрайських намірів і адекватності в цілому. Допомогти вирішити більшість питань при оренді і здачі нерухомості, покликаний документ, який може бути як юридично зареєстрованим, так і просто підписаним обома сторонами. Останнє зустрічається набагато частіше, але, тим не менш, є підставою для пред'явлення претензій і навіть судових розглядів.

Усе що потрібно знати про договір оренди квартири

Що таке договір оренди квартири?

Оформлена у письмовому вигляді і підписана власником житла і його орендарем угода називається договором оренди. Щоб він не став простою формальністю, а дійсно захищав інтереси зацікавлених осіб, потрібно знати нюанси складання кожного пункту.

І першим питанням, на який при складанні документа дають відповідь – що повинен містити договір оренди квартири? Фахівці в сфері нерухомості і ті, хто тривалий термін здавав або знімав нерухомість, рекомендують такий перелік обов'язкових пунктів:

  • опис майна (адреса, наявність техніки та меблів, її стан);
  • термін здачі в оренду, можливість пролонгації;
  • кількість проживаючих і ступінь їх спорідненості;
  • можливість проживання тварин;
  • форма і процедура оплати оренди і комунальних рахунків;
  • при необхідності: способи контролю (відвідування власником, наявність запасних ключів у сусідів);
  • вирішення проблем з ремонтом;
  • псування майна і його природний знос та ін.

Включити в угоду можна і додаткову інформацію про наявність підключення до інтернету, паспортних та контактних даних обох сторін. Врахувати можна і рівень шуму в певні години.

Велика частина ринку житлової нерухомості в тіні, і песимісти вважають договору простою формальністю без будь-яких наслідків для зацікавлених осіб. Але те, що дає договір оренди квартири навіть без юридичної запевнення, знають юристи. Адже тіньовий ринок тим і небезпечний, що в ньому багато підводних каменів. Для власника житла – втратити нерухомість через шахрайські дії (багаторазові перепродажі), коли довести щось у суді буде дуже складно; а для орендарів – обґрунтувати правоохоронним органам проживання на чужих квадратних метрах.

що дає договір оренди квартири

Як скласти договір оренди квартири?

Зараз в Україні обговорюється питання правового врегулювання взаємовідносин між власниками нерухомості та орендарями. Але поки краще за письмову угоди варіантів немає.

Правильніше за все складають договори кваліфіковані юристи. Але їхні послуги коштують недешево.

Зразок договору можна скачати із інтернету, проте, він навряд чи буде повністю задовольняти потреби зацікавлених осіб, а скоріш за все стане лише формальністю. Тому бажано тільки спиратися на існуючі в безкоштовному доступі договори, доповнюючи і змінюючи їх зміст на свій розсуд. Тут важливо витримати баланс між тим, що краще одній стороні, і тим, що не поставить під удар інтереси другої сторони і не відлякує від угоди в цілому.

Грамотно складена угода не матиме ні примітивних орфографічних помилок, ні хитромудрих фраз і слів іноземного походження.

Складається документ після початкового узгодження між зацікавленими особами всіх спірних питань. Також можна на деякі пункти залишити місце для заповнення вручну. Якщо під час обговорення переговорів з'ясовується наявність протиріч або одна зі сторін не згодна із вказаною в договорі інформацією, а друга не заперечує від зміни угоди, вони можуть бути акуратно перекреслені. Збоку вказується, що обидві сторони згодні з нівелюванням даного пункту і в підтвердження ставляться підписи. Але більш грамотно оформлена угода в теорії не повинна містити таких позначок.

Як скласти договір оренди квартири

Як укласти договір оренди квартири?

Договір оренди із власником можна зробити або в нотаріальній конторі, або безпосередньо під час передачі ключів від житла. На останньому варіанті зупиняється більшість власників, оскільки прагнуть заощадити на оподаткуванні. Однак це ж може спричинити неприємності при наявності «пильних» сусідів, що опинилися неплатоспроможними або буйними мешканцями. В Україні навіть із незареєстрованим нотаріально договором можна узаконити себе як підприємця, надавши в податкову службу документи, що підтверджують право власності та саме договір оренди із прописаною в ньому вартістю, від якої і відштовхується податковий інспектор при розрахунку сум до оплати в казну.

Таким чином, правильно складений документ навряд чи істотно зашкодить гаманцю власника житла, але зможе захистити від багатьох неприємностей.

При підписанні договору безпосередньо на місці, при огляді житла і досягненні усної згоди обох сторін, важливо виконати кілька обов'язкових умов:

  • орендар просить підтверджень прав власності на житло (купівлі-продажу, дарування або спадщини) або договору з можливістю суборенди (з посередниками без участі власників договору укласти можна, але ризики в угоді зростають);
  • орендодавець перевіряє і може (із дозволу) сфотографувати паспорт або запросити навіть копію першого листа.

Із підписом орендодавець передає право користування своїм майном, а також ключі від вхідних дверей. Орендар, якщо інше не зазначено в договорі, передає суму оренди за перший (і можливо за останній) місяць. Застава не може вважатися оплатою за останній місяць. Вона є гарантією цілісності майна (меблів і техніки).

Як укласти договір оренди квартири

Як правильно заповнити договір оренди квартири

Перші два пункти угоди є персональними даними орендаря і орендодавця. І якщо останній цілком певний громадянин, то для потенційного клієнта зазвичай залишають кілька рядків на ПІБ і засвідчує особу документ.

За ними йде інформація про предмет договору:

  • адреса;
  • опис майна (може бути замінена окремим актом прийому передачі як окремий додаток до договору);
  • термін оренди (зазвичай це квартал, півріччя або рік, а в разі більш тривалого періоду законодавством передбачено обов'язкове нотаріальне завірення);
  • сума орендної плати та її особливості (комунальні платежі можуть бути як частиною щомісячного внеску, так і оплачуватися окремо за квитанціями власником або орендарем; фіксуватися за лічильниками і сплачуватися готівкою орендарем при передачі безпосередньо орендної плати).

Важливим є і те, як заповнити договір оренди квартири, щоб більшість проблемних питань зникли. Це зажадає прописування в ньому:

  • за чий рахунок буде проходити ремонт у разі виникнення екстрених ситуацій, як наприклад прорваної труби, що призвела до затоплення нижніх поверхів;
  • щорічна чистка бойлера, ремонт або заміна ручок на міжкімнатних дверях;
  • можливість переклеювання шпалер, проведення утеплювальних робіт (чи включаються ці суми в орендну плату, і чи дозволяє ці дії власник).

Ці пункти прописуються як права і обов'язки сторін.

На завершення можуть бути залишені кілька рядків для внесення вручну пунктів. Але якщо вони не затребувані, то зазвичай перекреслюються, щоб не було дописування після підписання.

Небажано також в угоді використовувати формулювання розмитого характеру. Це знижує рівень довіри.

як заповнити договір оренди квартири

Як правильно оформити договір оренди квартири

В Україні офіційним оформленням договорів оренди займаються нотаріуси. У них є типові зразки. Але при бажанні можна надати і власноруч розроблений договір. Нотаріус перевірить ще раз його на наявність юридичних неточностей.

Нотаріус зажадає документи обох сторін. Власник, крім паспорта (посвідчення особи шляхом надання водійських прав зазвичай не приймається), зобов'язаний довести, що здає в оренду своє майно або має юридичне право здійснювати такого роду діяльність.

Деякі посередники акцентують увагу на тому, що згідно із законодавством, в нашій країні навіть усні домовленості мають юридичну силу. Правда для цього буде потрібно наявність як мінімум 2 свідків. Та й довести свою правоту в суді буде набагато складніше. Тому, навіть формально підписаний договір коштує більше, ніж усна угода.

Якщо платити юристу немає бажання, варто самостійно розібратися, як оформити договір оренди квартири.

Важливі моменти – наявність на ньому найменування, яке зазначає рід господарської діяльності (договір оренди нерухомості), дати складання і населеного пункту (проставляються із боків), нумерації пунктів та угруповання їх за змістом (предмет договору, сторони, права та обов'язки, вирішення спорів, умови розриву угоди, додаткові або підсумкові пункти, контактні дані, підписи).

Як правильно оформити договір оренди квартири

Як завірити договір оренди квартири?

Процедура завірення угод на здачу житла регулюється Податковим і Цивільним кодексами. Щоб відповісти на питання, як зареєструвати договір оренди квартири в податковій, слід ознайомитися саме з ними. Але сама процедура нескладна:

  • власник звертається до нотаріуса в обов'язковому порядку, тільки якщо термін оренди становить більше 3-х років, а в інших випадках підійде і просто підписаний громадянами документ;
  • орендодавець готує документи, що підтверджують його особу та право власності на конкретне майно (або право розпоряджатися ним);
  • звернутися слід в податкову службу за місцем прописки (хоча це не принципово, а просто зручніше);
  • податковий інспектор реєструє громадянина як приватного підприємця або вносить дані про отримання громадянином додаткового доходу, оподатковуваного податком (це на вибір власника житла);
  • податківець також видає реквізити для оплати податку.

Нотаріус зобов'язаний перевірити інформацію про власника і саме житло. Він відповідає за законність укладення угод із нерухомістю, якщо вона знаходиться під арештом, в ній офіційно проживає неповнолітній або недієздатний чоловік, то можуть виникнути додаткові питання. До цього слід бути готовим і принести відповідні документи про фактичне проживання даних осіб в іншому місці, відсутності порушень їх прав на майно. Також важливо довести, що саме конкретний орендодавець має право здійснювати операцію і інші власники не заперечують. Якщо такі є, то можливо потрібно буде і їх присутність із особистими документами.

Як завірити договір оренди квартири

Чим більше «тяганини» із документами, тим вище вартість послуг нотаріуса. Тому обговорити плату варто заздалегідь із зазначенням існуючих нюансів питання. Офіційні збори в процентному співвідношенні від суми угоди вказуються відразу –  1% гос. мита та пенсійного збору, а також 1.5% – військовий збір.

Багатьом корисно буде також дізнатися, що сума оплати податків залежить від одержуваної вигоди і становить 18% + 1.5% військового збору, що вносяться орендодавцем раз в квартал.

Завірений договір в двох примірниках видається нотаріусом для зацікавлених сторін, а третя копія залишається в юридичній конторі. Нотаріус робить відповідну фіксацію про укладення угоди в книзі обліку і з цього моменту угода вважається юридично підтвердженої.

На який термін укладається договір оренди квартири?

Багатьох цікавить, на скільки укладається договір оренди квартири, який період вказати вигідніше для власника. По-перше, потрібно убезпечити себе від неадекватної поведінки орендаря. По-друге, дохід від здачі нерухомості називається пасивним саме за те, що не вимагає особливих зусиль від що займається таким бізнесом людини. А якщо буде потрібно щомісяця змінювати мешканців – то витрат часу і зусиль буде багато. Гарантоване проживання тривалий термін осудних і платоспроможних людей – мрія власників житла.

Допуск до майна малознайомої людини – завжди ризик і немає особливої різниці, чи прописаний в договорі термін 1 рік або 3 місяці.

Але краще все-таки орієнтуватися на поквартальні терміни, вибравши замість 1 місяця – 3, 6 або всі 12, якщо сам орендар не пропонує чіткі періоди в зв'язку з конкретизованими цілями оренди (наприклад, відрядження або навчання).

Як продовжити договір оренди квартири?

У формально оформлених угодах зазвичай вказується стандартна фраза про можливість пролонгації в разі відсутності взаємних претензій. Але також, укладаючи договір на тривалий термін, не варто ігнорувати і той момент, що ситуація на ринку може істотно змінитися. Тому багато рекомендують зробити прив'язку вартості до валюти. Це стане підставою для перегляду орендної плати.

Але практичніше – переукласти договір із уже надійним мешканцем на більш тривалий термін, а прив'язку до ситуації на ринку просто зробити пунктом в угоді.

Як продовжити договір оренди квартири

Скільки коштує договір оренди квартири?

Скласти договір можна безкоштовно самостійно, або купивши таку послугу у нотаріуса. Прейскурант у нотаріусів різний в залежності від кваліфікації та навіть розміщення офісу (в центральній частині міста або на периферії). Але зазвичай сума варіюється в межах 300-500 грн. на житлову нерухомість.

Щоб нотаріально завірити документ буде потрібно додатково сплатити:

  • державне мито;
  • пенсійний збір;
  • військовий збір.

При цьому кінцева сума безпосередньо залежить від прописаної в угоді орендної плати. Економлячи і вказуючи невірні дані, власник ризикує втратити гроші від отримання плати в зазначений у договорі термін. Довести свою правоту в суді буде складно, а довіряти малознайомим людям на слово – небезпечно. У разі відсутності бажання переплачувати нотаріусам, краще просто укласти письмовий договір безпосередньо із орендарем без вказівки орендної плати. Такий документ допоможе, якщо буде потрібно відшкодовувати завдані збитки майну. В іншому він більше на руку орендарям.

Юридично завірений договір, сплачені податки за отримання доходу – гарантія відсутності незаконних претензій з боку сусідів і власне орендарів.

Розрахувати суму, щоб оформити і завірити договір нескладно – це 2.5% від орендної плати, плюс послуги нотаріуса. В середньому – в межах 2 тис. грн. Але суми дуже відрізняються у державних нотаріусів та приватних, а також в залежності від регіону країни і навіть району конкретного міста.

Перед початком співпраці з нотаріусом краще промоніторити ринок і з'ясувати нюанси:

  • надається зразок договору (і скільки він коштує) або його слід розробити самим;
  • які документи потрібні, крім основних (зараз вводиться система реєстрації майна – єдина база);
  • чи можна сплатити мито і внески на місці або потрібна квитанція (перший спосіб вказує на непрофесіоналізм нотаріуса або відверте шахрайство – тільки власні послуги юриста дозволяється оплачувати на місці з випискою вручну їм же квитанції).

Деякі нотаріуси до послуги завірення договору можуть приплюсувати консультаційні, щоб підвищити суму. Якщо є питання юридичного плану, слід поцікавитися чи можна їх поставити і чи входять вони в вартість прийому.

Скільки коштує договір оренди квартири

Як розірвати договір оренди квартири?

Достроково і в односторонньому порядку розірвати юридично оформлений договір досить складно, якщо пункти угоди не порушені. Підставами для таких дій може служити псування майна, асоціальний спосіб життя орендаря (порушення режиму тиші в нічний час, наприклад, з підтверджуючими цей факт заявами сусідів), несплата орендної плати та комунальних послуг, використання житла під комерцію (манікюрний салон або майстерню, наприклад) .

При необхідності виселити платоспроможного і адекватного мешканця, краще укласти мирову угоду і домовитися про зручні йому терміни виїзду. Також багато квартирантів відгукуються на пропозиції із фінансовою компенсацією (безкоштовне проживання останній місяць). Але це краще також зафіксувати документально.

Якщо бажання з'їхати виникає у мешканця, то він повинен орієнтуватися на терміни, зазначені в договорі на попередження власника про даний крок. Зазвичай вони складають від 1 до 3 міс.

Як правильно розірвати договір оренди квартири в судовому порядку підкаже безпосередньо адвокат, який буде вести справу. Але загальним правилом вважається обґрунтованість вимог. Наявність фактажу, за яким буде будуватися справу, а не просте бажання змінити мешканців на більш платоспроможних.

Якщо розірвати договір потрібно вже після закінчення терміну оренди, прописаного в договорі, то небажання орендаря не є перешкодою. Підключити до виселення недбайливого мешканця можна і правоохоронні органи, заявивши про незаконне перебування або захопленні майна. Але варто до виклику патруля пояснити причину звернення диспетчеру, щоб правоохоронці діяли в рамках закону. Але це крайній випадок.

Єдиною законною підставою відмови від виселення орендаря, із яким підписано офіційний договір, є наявність неповнолітніх в сім'ї квартиронаймача. Їх не можна видворяти в зимовий період.

Але більш прийнятний для всіх учасників угоди варіант все ж полюбовна домовленість, коли власник перевіряє цілісність майна, а орендар отримує назад заставну суму.

Позбутися від маси проблем із пошуком адекватних орендодавців і орендарів пропонує професійний ресурс – Flatiko.com, на якому розміщені контакти прямих власників, повноцінна інформація про локації, вимоги по оплаті і побажання про терміни здачі, є можливість візуалізації житла. Таким чином, можна істотно заощадити як власний час, так і кошти, зменшивши необхідність поїздок на огляд свідомо непотрібної нерухомості і нав'язливих послуг ріелторів.

На даний момент, сайт працює на пристроях із мобільним та десктопним розширенням.